به گزارش بنکر (Banker)، به‌راستی چرا استقبال چندانی از سوی نهاد‌های دولتی و بانک‌ها در عرضه املاک خود در بورس کالا مشاهده نمی‌شود؟
بستری که با وجود شفاف بودن، انتظار می‌‌رود مورد توجه بانک‌های دولتی قرار گیرد اما از قرار معلوم، بانک‌ها و سازمان‌های دولتی تمایل چندانی به عرضه املاک مرغوب خود در بورس کالا نداشته‌اند.ناگفته نماند که در این بین، املاکی هم که مشکل دارند، بورس کالا اجازه پذیرش آن را نمی‌دهد.گفته می‌‌شود که بورس کالا نیز در این بین هنوز نتوانسته آنطور که باید بسترهای لازم را برای عرضه جدی املاک مازاد بانک‌ها و سازمان‌های مختلف مهیا سازد.
فارغ از هرنوع قضاوت در این خصوص، پیرامون دلایل عرضه اندک املاک مازاد بانک‌ها در بورس کالای ایران گفت‌وگویی با پیمان کریمی‌یگانه، مدیرعامل شرکت فروش اموال مازاد بانک‌ها انجام شده که از نظر می‌‌گذرد:
سال‌هاست که از واگذاری املاک بانک‌ها در بورس کالای ایران سخن به میان آمده، اما نتیجه آن چیزی جز شکست نبوده، دلیل آن چیست؟
سؤال شما می‌‌تواند از جنبه‌های مختلف مورد بررسی قرار گیرد، ولی مهم‌ترین دلایل عدم توفیق مناسب فروش املاک بانک‌ها از طریق بورس کالا در موارد زیر خلاصه می‌‌شود:
الف – عدم همگن بودن املاک بانک‌ها یا به طور واضح‌تر این املاک از قالب‌ها و کاربری‌های متفاوت و پیچیدگی‌های خاص حقوقی و مالکیتی مختلف برخوردار هستند، فرضاً برخی از املاک دارای کاربری‌های مختلط و سهم بانک صرفاً بخش کوچکی از تمامی شش‌دانگ آن را تشکیل می‌‌دهد و از بعد دیگر نیز قریب به بیش از 60 درصد املاک بانک‌ها دارای متصرف بوده که همه اینها از موانع عرضه املاک در بورس کالاست و با دستورالعمل‌های پذیرش در بورس کالا هم همخوانی ندارد.
ب– عدم آشنایی عموم مردم و پیچیدگی‌های خاص حضور خریدار در معاملات بورس خصوصاً از طریق کارگزاران از دیگر موانعی است که گرچه موضوعی عمده نیست ولی به دلیل عدم آشنایی آنان، موجب عدم اقبال عمومی می‌‌شود.
بورس کالای ایران همواره مدعی است که بستر عرضه و معاملات املاک را داراست اما واقعیت در معاملات املاک چیز دیگری را روایت می‌‌کند، دلیل تفاوت در این امر ناشی از چیست؟
بورس کالای ایران در دو سه سال گذشته در این رابطه اقدامات مثبت و کاربردی انجام داد. مدیران بورس کالا در این رابطه طی برگزاری جلسات تخصصی بسیار با مدیران بانک‌ها و صاحب‌نظران تلاش کرده‌اند تا نسبت به اصلاح آیین‌نامه‌ها و شرایط پذیرش املاک اقدام کنند، از دیگر موارد، اصلاح قرارداد‌های مربوطه بود که همگی انجام شده ولی همان‌طور که گفته شد فقط املاکی قابلیت عرضه از طریق بورس املاک را دارند که در مالکیت کامل بانک‌ها و فاقد هرگونه مشکل حقوقی بوده و کاملاً شفاف باشند.
مهم‌ترین ضعف‌های بورس کالای ایران برای عرضه املاک چیست؟
البته بورس از نقاط مثبت بسیاری برخوردار است و بهترین آن هم شفافیت و حمایت‌های قانونی است که مشمول عرضه‌های انجام شده می‌‌شود، ولی عمده‌ترین نقطه ضعف آن در حوزه املاک، محدودیت‌هایی است که با توجه به ساختار و ماهیت املاک تملیکی و مازاد بانک‌ها خصوصاً در رابطه با املاک متصرف‌دار برای پذیرش آنها در بورس وجود دارد و این خود اقبال بانک‌ها را کاهش می‌‌دهد.
به نظر میرسد با وجود ادعای بورس کالا برای عرضه املاک هنوز بستر لازم مهیا نشده، آیا این ادعا درست است؟
بورس کالا طی دو یا سه سال گذشته سعی کرده بسترهای لازم را فراهم کند، ولی عمدتاً این بستر‌ها با ویژگی‌های بخش عمده‌ای از املاک بانک‌ها سازگاری ندارد و البته قطعاً می‌‌توان با تمهیدات دیگری این روند را بهبود بخشید.
آیا بانک‌ها برای عرضه املاک مازاد خود در بورس کالا، مقاومتی دارند یا برعکس بدون هرگونه مقاومتی از این امر استقبال می‌‌کنند؟
بانک‌ها از هر امکانی که بتواند به افزایش فروش املاک تملیکی – که موجب شده بخش مهمی از نقدینگی آنها منجمد و غیرمولد شود – بینجامد، استقبال می‌‌کنند و حتی برای افزایش عرضه‌های خود اختیارات ویژه‌ای به مناطق و مدیریت‌های استانی خود داده‌اند.
با این حال، املاکی که فاقد مشکل خاص و جزو املاک سهل‌البیع باشند به شیوه معمول و از طریق بانک‌ها براحتی به فروش میرسد، بنابراین مشکل اساسی املاکی است که سهل‌البیع نبوده یا از مشکلات ساختاری برخوردار هستند که عمدتاً عرضه آنها در بورس کالا همان طوری که قبلاً توضیح دادم امکانپذیر نیست، از طرفی بانک‌های دولتی به استناد ماده 9 قانون برنامه پنجساله ششم توسعه و مصوبات دولت در این رابطه قانوناً از هر شیوه خرید یا فروش جز از طریق سامانه الکترونیکی تدارک دولت منع شده‌اند که این خود موجب شده این بانک‌ها فقط مجاز به عرضه املاک خود صرفاً از طریق این سامانه باشند، لذا این موضوع نیز می‌‌تواند از دیگر محدودیت‌های بانک‌ها باشد.
آیا وقت آن نرسیده که برای املاک یک بورس تخصصی راه‌اندازی شود؟ در گذشته قرار بود بورس املاک راه‌اندازی شود اما این امر ناکام ماند.
بله، تلاش‌هایی برای راه‌اندازی بورس تخصصی املاک شد، ولی شاید به دلیل عدم استقبالی که در این زمینه وجود داشت یا شرایط حاکم بر بورس طی دو سه سال جاری، پیگیری جدی آن رها شد، البته بورس کالا این سامانه را در اختیار دارد و چندین بارهم نسبت به عرضه املاک اقدام کرده و اتفاق جدیدی لازم نیست بیفتد و صرفاً باید در حوزه سیاستگذاری‌ها تصمیمات جدی گرفته شود.یکی از ابزارهای خوبی که سازمان بورس آیین‌نامه آن را مصوب کرده «صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات» است که بخوبی می‌‌تواند در حوزه املاک مازاد بانک‌ها و تبدیل این املاک به نقدینگی نقش مثبتی ایفا کند.
در این رابطه و با استفاده از این ظرفیت، سال گذشته پیشنهاد ایجاد صندوق با محوریت شرکت فام به وزارت امور افتصادی و دارایی داده شد ولی این نیز به دلیل شرایط حاکم بر بورس به صورت جدی دنبال نشد و همچنان بلااقدام مانده است.
در حال حاضر فضای واگذاری املاک مازاد بانک‌ها توسط شرکت فام چگونه است؟ آیا روند واگذاری سرعت یافته یا با کندی انجام می‌‌شود؟
متاسفانه فضای واگذاری املاک بانک‌ها توسط شرکت فام به دلیل عدم همکاری بانک‌ها که شاید بخشی از آن ناشی از نوسانات قیمت و شرایط نامناسب حاکم بر بازار املاک و مهم‌ترین آن محدودیت بانک‌های دولتی در عرضه املاک خود خارج از سامانه الکترونیک تدارکات دولت به استناد ماده 9 قانون برنامه پنجساله ششم است با روند نزولی شدیدی روبه‌روست.هرچند که شرکت فام در این چند‌ساله با تجهیز خود به ابزارهایی نظیر سامانه هوشمند اموال مازاد، زمینه بسیار مناسبی را برای عرضه و فروش املاک مازاد بانک‌ها و تسهیل دسترسی متقاضیان به اطلاعات این املاک و ثبت درخواست آنها فراهم کرده است.
در سال جاری چه تعداد از املاک مازاد بانک‌ها واگذار شد؟ آیا از بعد آماری نسبت به سال 99 روند بهتر یا ضعیف‌تری داشت؟
درحال حاضر، اطلاع صحیح و جامعی از فروش سال جاری بانک‌ها و مقایسه آن با سال قبل ندارم، ولی در حیطه فروش خود فام باید عرض کنم که در سال جاری تا این تاریخ نزدیک 9 هزار میلیارد ریال فروش املاک بانک‌ها محقق شد که متاسفانه حدود 8 هزار میلیارد ریال آن توسط بانک‌ها مجدداً ابطال شد و این مشکلی است که خود موجب عدم توفیق در فروش املاک بانک‌ها و تلویحاً بی‌اعتمادی عمومی به خرید این گونه املاک می‌‌شود.
مجید میرزاحیدری/ خبرنگار
