به گزارش بنکر (Banker)، اواسط هفته گذشته، معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی از برگزاری جلسه بررسی افزایش سقف تسهیلات مسکن در بانک مرکزی خبر داد؛ اما یک منبع آگاه در وزارت راه‌وشهرسازی به همشهری گفت؛ محور این جلسه افزایش وام ساخت مسکن است نه تسهیلات خرید. حالا، آنگونه که از اظهارات محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی برمی‌آید، پیشنهاد ارائه‌شده در این جلسه افزایش ۵۰درصدی وام ساخت مسکن ملی بوده که نتیجه نهایی آن تا ۲هفته آینده مشخص خواهد شد.
افزایش وام مسکن یا کاهش قیمت تمام‌شده
نخستین خبر رسمی از جلسه اخیر بانک مرکزی در زمینه تسهیلات حوزه مسکن را معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده است که از تمرکز جلسه بر طرح مسکن ملی حکایت دارد. محمود محمودزاده، با تأکید بر اینکه افزایش سقف مسکن پیشنهاد جدیدی نیست و از مدت‌ها قبل مطرح شده، می‌گوید: تا کمتر از ۲هفته درباره پیشنهاد افزایش سقف تسهیلات مسکن برای متقاضیان طرح اقدام ملی مسکن تصمیم‌گیری می‌شود و نتیجه آن اعلام خواهد شد. به‌گفته او، این جلسه بر تأمین مالی طرح اقدام ملی مسکن و تسهیلات متمرکز بوده و وزارت راه و شهرسازی به بانک مرکزی پیشنهاد داده است که سقف وام برای طرح اقدام ملی مسکن را تا ۵۰درصد افزایش دهد.
محمودزاده می‌گوید: هم‌اکنون بانک‌ها تا ۸۰درصد سهم خریدار مسکن ملی را به متقاضیان وام می‌دهند؛ اما سود این تسهیلات بالاتر از نرخی است که بانک مسکن به متقاضیان مسکن ملی می‌دهد؛ ازاین‌رو یا باید منابعی را برای جبران پرداخت این تسهیلات در نظر گرفت یا اینکه باید وام‌گیرنده سود این وام‌ها را بپذیرد و آن را پرداخت کند.
او با اشاره به سیاست وزارت راه و شهرسازی برای افزایش قدرت خرید در بخش مسکن می‌افزاید: یا باید مبلغ وام افزایش یابد یا قیمت تمام‌شده را کاهش دهیم. این دو گزینه در فضای جدا از هم پیگیری می‌شود و متقاضی بین این‌دو باید حق انتخاب داشته باشد. البته محمودزاده در بخش دیگری از مصاحبه خود، بدون اشاره به مسکن ملی، افزایش سقف وام مسکن را جزو برنامه‌های دولت برای حمایت از افراد واجد شرایط برشمرده است اما در ادامه از پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی برای افزایش ۵۰درصدی سقف وام خرید مسکن با همان نرخ سود سابق و دوره بازپرداخت ۱۰ساله خبر داده که عملا به مسکن ملی مربوط می‌شود.
افزایش وام به شرط تعمیق رکود مسکن
بالابردن مبلغ تسهیلات پرداختی به خریداران مسکن یکی از اصلی‌ترین ابزارهای دولت برای تحریک این بازار در دوره‌های رکود مسکن است که تا حدودی به اسم حمایت از تولید و اشتغال در حوزه ساخت و ساز نیز همراه است؛ اما بنا به وضعیت رشد تورم، نرخ ارز و روند صعودی قیمت مسکن، تقریبا در هیچ دوره‌ای از ۴دهه گذشته، دولت‌ها نتوانسته‌اند تسهیلات حوزه مسکن را به‌حدی تقویت کنند که مشکل بخش بزرگی از متقاضیان مصرفی را برطرف کند. علاوه بر این، ثابت ماندن تسهیلات مسکن در مقابل رشد تورم و جهش قیمت مسکن در برخی دوره‌ها به‌حدی طولانی است که افزایش چندصد درصدی تسهیلات نیز نمی‌تواند این ابزار را کارآمد کند. به‌عنوان نمونه، در دولت یازدهم مبلغ تسهیلات خرید مسکن با رشد ۳۰۰درصدی مواجه شد و مثلا در شهر تهران از ۲۰میلیون تومان تا ۸۰میلیون تومان (از طریق صندوق پس‌انداز مسکن یکم) افزایش یافت و حتی امکان دریافت تسهیلات ۱۶۰میلیونی برای زوج‌های خانه‌اولی نیز مهیا شد اما بازهم نسبت پوشش‌دهی این تسهیلات در قیاس با ارزش مسکن به ۵۰درصد نرسید. تاکنون موفق‌ترین طرح اجراشده در این حوزه، طرح صندوق پس‌انداز مسکن یکم بود که در سال۹۴ توسط عباس آخوندی، وزیر سابق راه‌وشهرسازی و با همکاری بانک مسکن اجرا شد و البته فقط در یکی دوسال اول توانست مؤثر عمل کند. در ادامه با جهش قیمت مسکن، سپرده‌گذاران این صندوق نیز به فراموشی سپرده شدند و این افراد عملا از چرخه مؤثر بازار مسکن خط خوردند.
صندوق مسکن یکم احیا می‌شود؟
بررسی‌ها نشان می‌دهد در شرایط فعلی نسبت پوشش‌دهی کلان‌ترین تسهیلات مسکن به ارزش آپارتمان‌های مطابق با الگوی مصرف به ۱۰درصد نیز نمی‌رسد؛ ابتکار ایجاد مسکن یکم توانسته بود با اتکا به ابزار سپرده‌گذاری قرض‌الحسنه متقاضیان، میانگین نسبت پوشش‌دهی تسهیلات مسکن یکم زوجین را تا مرز ۵۰درصد ارزش واحد مسکونی متوسط نیز برساند. حالا اما، با در نظر گرفتن قیمت ۲۶میلیون و ۹۰۰هزار تومانی یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران، کلان‌ترین تسهیلات خرید مسکن پایتخت به‌اضافه وام ۴۰میلیون تومانی جعاله، فقط کفاف خرید ۸.۹مترمربع آپارتمان را می‌دهد و قدرت خرید مابقی تسهیلات این حوزه نیز از ۳ تا ۶مترمربع از یک آپارتمان متناسب با الگوی مصرف فراتر نمی‌رود. در این شرایط اگر قرار بر احیای تقاضای مسکن طبقه متوسط شهری باشد، تسهیلات خرید مسکن باید تا ۵برابر افزایش پیدا کند. البته با توجه به سیاست‌های ضدتورمی بانک مرکزی و مخالفت این نهاد با تزریق نقدینگی به بازارها، اصولی‌ترین ابزاری که می‌تواند برای احیای قدرت خرید تقاضای مصرفی در بازار مسکن کارآمد باشد، ادامه سیاستی نظیر صندوق مسکن است که البته باید با تضمین دولت و تعهد بانک مسکن در متناسب‌سازی دوره‌ای تسهیلات صندوق با قیمت مسکن اجرا شود؛ نه اینکه مانند دوره فعلی، بانک مسکن در ازای بلوکه‌شدن سرمایه سپرده‌گذاران و افت ۸۰درصدی قدرت خرید این سپرده در مقابل تورم بازار مسکن، پیشنهاد تسویه امتیاز مسکن با نرخ سود ۱۲درصد را به متقاضیان دهد و آنها را کل از بازار مسکن حذف کند.
رؤیای مسکن ملی
تمرکز سیاستگذار حوزه مسکن بر تقاضای مصرفی طبقه متوسط از مسیر ساخت مسکن ملی بیش از اینکه حاصل برنامه‌ریزی و تحلیل کارشناسی باشد، از عزم متولیان این حوزه برای ایجاد یک یادگاری مسکنی برای دولت برخاسته و در تلاش است مانند مسکن مهر که فارغ از همه کاستی‌ها و تبعات اقتصادی توانسته نام دولت‌های نهم و دهم را در بازار مسکن برجسته کند، طرحی برای برجسته‌کردن نام دولت دوازدهم در بازار مسکن بیابد. این رویکرد به‌دنبال انتقادات شدید از سیاست‌های مسکنی دولت یازدهم شکل گرفت و به‌واسطه کمبود منابع در دولت و تورم افسارگسیخته در اقتصاد، به سمتی رفت که سهم متقاضیان مصرفی طبقه متوسط جامعه، فقط به مسکن ملی محدود شود. در ادامه، این احتمال وجود دارد که با روی کار آمدن دولت سیزدهم و تعمیق رکود بازار مسکن در سال آینده، دولت جدید به‌جای ادامه طرح مسکن ملی، به سمت تقویت قدرت خرید مالی متقاضیان حرکت کند؛ البته مشروط به اینکه طرح‌های مسکنی مجلس جدید که با هدف احیای مسکن مهر ارائه شده‌اند، به قانون لازم‌الاجرا تبدیل نشوند.
