۲/۵ میلیون خانه خالی در صف مالیات

به گزارش بنکر (Banker)، قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی ۴ سال قبل به تصویب رسید و قرار بود با اجرای این قانون مسیر سوداگری و احتکار واحدهای مسکونی محدود شود. اجرای این قانون منوط به راه‌اندازی سامانه‌ای به‌منظور شناسایی واحدهای مسکونی خالی بود. بهمن ماه سال گذشته این سامانه راه اندازی شد تا زیرساخت های فنی برای شناسایی خانه‌های خالی از سکنه ایجاد شود . آنطور که وزیر راه و شهرسازی خبر داده از امسال مالیات ستانی از صاحبان واحدهای مسکونی خالی در دستور کار قرار گرفته است.

تحرک در بازار
در بسیاری از کشورها برای خانه‌های خالی از سکنه مالیات وضع می‌کنند تا سرمایه‌ها راکد نماند. کارشناسان اقتصادی مهمترین کارکرد اخذ مالیات از خانه های خالی را تحرک بخش مسکن عنوان می کنند تا به این ترتیب این واحدها به بخش اجاره مسکن و یا برای فروش به بازار مسکن تزریق شود.

خالی های لوکس
در قانون بودجه امسال بخش مالیات سهم تعیین کننده ای در تأمین درآمدهای دولت دارد چون پایه‌های مالیاتی تازه‌ای اجرایی می‌شود که تاکنون هیچ مؤدی مالیاتی آن را پرداخت نکرده است. یکی از بخش‌هایی که پایه‌های مالیاتی جدیدی برای آن تدوین شده؛ مسکن است که در قالب «مالیات برعایدی سرمایه» و «مالیات بر خانه‌های لوکس و خالی» عملیاتی خواهد شد.
بر اساس آمار به دست آمده از آخرین سرشماری نفوس و مسکن، حدود ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که علت اصلی خالی ماندن این واحدها قیمت بالای آن به نسبت توان مالی متقاضیان است، یعنی به نوعی واحدهای خالی مانده را می توان در شمار واحدهای لوکس به حساب آورد.
موجودی مسکن کل ایران بر اساس سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵، به ۲۵ میلیون و ۴۱۲ هزار واحد  رسیده است. در مقابل، آمار خانه‌های خالی نیزبه ۲ میلیون و ۵۸۷ هزار واحد رسیده است. یعنی حدود ۱۰ درصد کل واحدهای مسکونی .این آمارنشان می‌دهد بخش زیادی از ساخت‌وسازها در کشور غیرمصرفی، لوکس و متراژ بزرگ بوده که با جنس خانوارها (با ابعاد کوچک‌تر از یک دهه قبل) سازگار نبوده است.
با این حساب نسبت خانه‌های خالی به کل موجودی واحدهای مسکونی کشور حدود ۱۰ درصد است که نشان می‌دهد از هر ۱۰ خانه در کشور، حداقل یکی خالی است. کارشناسان اقتصادی، اخذ مالیات از واحدهای خالی را یکی از راهکارهای مهم برای عرضه این واحدها به بازار مصرف عنوان می کنند. مالیاتی که در بیشتر کشورها نیز در قالب مالیات بر سرمایه یا مالیات بر ثروت از صاحبان این نوع ثروت ستانده می شود.
 با توجه به اینکه در قانون بودجه امسال، اعضای کمیسیون تلفیق بودجه مجلس با افزودن موادی به لایحه بودجه ،طرح دریافت مالیات از خانه‌های لوکس را دراین لایحه گنجانده‌اند، می توان گفت اخد مالیات از خانه های خالی با توجه به لوکس بودن این واحدها، امسال عملیاتی می شود.    هم‌اکنون طبق قانون نقل و انتقال واحدهای مسکونی مشمول مالیات است، ولی با اجرایی شدن پایه‌های مالیاتی جدید دراین بخش علاوه بر نقل و انتقال، صاحبان واحدهای مسکونی باید مالیات تازه‌ای که در قالب «مالیات بر ثروت» تعریف می‌شود را پرداخت کنند که صاحبان خانه های خالی لوکس نیز از این قانون مستثنی نیستند.

شناسایی خانه‌های خالی کلید خورد
 همانطور که گفته شد قانون اخذ مالیات از خانه های خالی، پیش از این و از سال ۹۴ نیز وجود داشته است اما به‌دلیل نامشخص بودن وظایف دستگاه‌های مختلف در شناسایی واحدهای خالی عملاً قانون اجرا نشده است. عملیاتی نشدن سامانه املاک و مستغلات، که برای شناسایی واحدهای خالی ضروری است، علت اصلی اجرایی نشدن قانون اخذ مالیات از خانه های خالی عنوان می شد. با راه اندازی این سامانه در اواخر سال ۹۸، اکنون دولت (وزارت راه و…)، باید اطلاعات را در اختیار شهرداری‌ها قرار دهد و از این طریق سازمان مالیاتی گزارش خانه‌های خالی را دریافت کند.

 کاهش سوداگری
بر اساس برآوردها، ارزش سرمایه خوابیده در خانه‌های خالی کشور حدود  یک هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان یا معادل ۱۰۰ میلیارد دلار است که این سرمایه بی مصرف مانده است. با راه‌اندازی سامانه املاک شناسایی این خانه‌ها برای اخذ مالیات در اولویت قرار دارد. مالیات بر خانه‌های خالی یکی از اصلی‌ترین راه‌های مقابله با سوداگری در بازار مسکن است. در واقع کنترل سوداگری در بازار مسکن تاکنون معطل راه‌اندازی سامانه املاک برای شناسایی واحدهای مسکونی خالی و اخذ مالیات از این خانه‌ها بود.
 فعالان بازار مسکن این اعتقاد را دارند که خانه‌های خالی ظرفیت بزرگی در کشور به‌شمار می‌رود که باید هرچه سریع‌تر به چرخه مصرف وارد شود. این واحدهای مسکونی ثروت ملی هستند که نباید با توجه به نیازهای اقتصادی، بلااستفاده بماند.آنها معتقدند در کشورهای دیگر، دولت ها با ابزار مالیات بر خانه‌های خالی اجازه نمی‌دهند واحد مسکونی خالی بماند و در این بخش انحصار به‌وجود آید.
البته از سوی دیگر، برخی کارشناسان بازار مسکن با اشاره به رکود این بازار و قیمت های بالاتر از توان متقاضیان، می گویند اخد مالیات از خانه های خالی و بطور کلی مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن نباید موجب فرار سرمایه از این حوزه شود.

ابهام در اجرا
مهمترین ابزار فنی برای اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی، قرار گرفتن اطلاعات این خانه ها در اختیار نهادهای اجرایی است. راه اندازی سامانه املاک و مستغلات به همین منظور بود. اما یکی از کارشناسان دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در گفت و گو با «ایران» اظهار داشت هنوز اطلاعاتی در این سامانه ثبت نشده که در اختیار سازمان امور مالیاتی یا شهرداری ها قرار بگیرد. این کارشناس از اجرایی شدن طرح در سال جاری ابراز تردید کرد.
مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز در گفت و گو با «ایران» اجرایی شدن قانون اخذ مالیات ازخانه های خالی با توجه به شرایطی که در خصوص شناسایی این خانه ها وجود دارد، را ممکن ندانست. خسروی گفت: چند سال است که متولیان بخش مسکن از اجرای این قانون سخن می گویند اما می توان گفت تا کنون هیچ اقدامی عملیاتی برای آن شروع نشده است.
خسروی با اشاره به اینکه دولت های مختلف هر کدام به نوعی به دنبال اخذ مالیات از خانه های خالی بوده اند گفت: در حال حاضر شرایط از نظر فنی برای شناسایی این واحدها هموار است و می توان گفت شناسایی خانه های خالی با توجه به ابزارهای نوین و جدید به راحتی امکانپذیر است اما ما شاهد اجرای قانون نیستیم.
 او اخذ مالیات از خانه های خالی را در جهت افزایش رفاه مردم برای دسترسی سریعتر به مسکن عنوان کرد و گفت: در بیشتر کشورها مالیات خانه های خالی سنگین تر از مالیات های دیگر است و همین باعث می شود صاحبخانه ها به دنبال جواب کردن مستأجران نباشند. آنها می دانند اگر خانه برای مدتی خالی بماند مجبورند مالیات زیادی بابت آن بپردازند اما در ایران مالکان این اجبار مالیاتی را ندارند بنابراین ممکن است برای دریافت سود بیشتر از عرضه مسکن به بازار اجاره یا فروش خودداری کنند. در حالی که عرضه خانه های خالی یک امر ملی است و همه از عرضه این واحدها به بازار استقبال می کنند.
خسروی به موضوع دیگری هم اشاره کرد و آن خانه هایی با متراژهای بالا است که عموماً به عنوان انبار از آن استفاده می شود و مشخص نیست مالکان واقعی این خانه های بزرگ چه کسانی هستند. رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به قوانین کشورهای دیگر در مواجه با چنین خانه هایی گفت: برای مثال در کشور ترکیه دولت ۵ سال به مالکان مهلت می دهد برای مشخص شدن مالکیت و پرداخت مالیات اقدام کنند اگر بعد از ۵ سال مالک اقدامی نکرد دولت با مصادره آن به ساخت و ساز در آن زمین و واگذاری خانه ها به متقاضیان اقدام می کند.
موضوع دیگری که برخی کارشناسان در خصوص امکان اجرایی نشدن اخذ مالیات از خانه های خالی در سال جاری مطرح می کنند اشاره به شرایط اقتصادی کنونی است که بخاطر کرونا و خواب سرمایه ها و کاهش درآمدها ممکن است مالیات ستانی از خانه های خالی نیز با مشکلاتی همراه شود. اما آنچه بیشتر کارشناسان بر آن تأکید دارد این است که بر اساس قانون صاحبان خانه های خالی باید مالیات سرمایه خود را بپردازند یا اینکه سرمایه خود را به چرخه اقتصادی وارد کنند.