به گزارش بنکر (Banker)، در هفته گذشته، ۲خبر تسهیلاتی برای وام مسکن جوانان و وام با استفاده از اوراق حق تقدم منتشر شد که واکنش‌های متناقضی در جامعه، بازار و فضای مجازی به همراه داشت. پایین بودن قدرت خرید این تسهیلات نسبت به واقعیت‌های بازار مسکن و همچنین نبود تناسب میان اقساط آنها با توان مالی طبقه متوسط و متقاضیان مصرفی، اصلی‌ترین نقدهایی است که به این تسهیلات وارد می‌شود.
وام‌های بی‌مصرف
پس از اعلام افزایش وام صندوق مسکن جوانان به یک میلیارد تومان، با شرط ۱۵سال سپرده‌گذاری، این بار با ابلاغ مصوبه شورای پول و اعتبار به شعب بانک عامل مسکن، سقف مبلغ وام با استفاده از اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن (تسه) نیز ۲برابر شد و مبلغ آن در تهران به ۲۰۰میلیون تومان برای هر نفر رسید.
همزمان تسهیلات جعاله مسکن با سررسید ۵ساله نیز از ۴۰میلیون به ۸۰میلیون تومان افزایش یافت تا یک زوج تهرانی برای خرید یک آپارتمان با عمر کمتر از ۲۰سال بتوانند ۴۸۰میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند؛ نکته قابل‌توجه اینجاست که فعلا در شهر تهران، میانگین قیمت رهن یک آپارتمان ۷۵متری معادل مبلغی است که به‌عنوان وام خرید مسکن اعطا می‌شود و همین مسئله باعث شده تمهیدات تسهیلاتی بانک مرکزی و بانک عامل مسکن دستاویز شوخی و طنز در فضای مجازی قرار بگیرد؛ زیرا طبقه متوسط کاملا مطمئن است که با کمک این تسهیلات نمی‌تواند سرپناهی تهیه کند و حتی درصورت موفقیت در این کار، قادر به پرداخت اقساط ماهانه آن نخواهد بود که ۲برابر حداقل دستمزد کارگری است.
کالبدشکافی تسهیلات مسکن
هفته گذشته بانک مسکن اعلام کرد تسهیلات اعطایی در قالب صندوق مسکن جوانان به‌شرط ۱۵سال سپرده‌گذاری به یک میلیارد تومان (برای شهر تهران) افزایش پیدا کرده و تهرانی‌هایی که از امسال طبق دستورالعمل ابلاغی در این صندوق سپرده‌گذاری کنند، در سال۱۴۱۵ حداکثر یک‌میلیارد تومان وام با سود ۶درصد می‌گیرند.
جدا از اینکه در سازوکار صندوق مسکن جوانان، بانک عامل از محل عملیات بانکی با سپرده قرض‌الحسنه مشتری، حداقل معادل یک‌چهارم کل تسهیلات نهایی سود به جیب می‌زند، نکته قابل‌تأمل اینجاست که با وضع تورمی اقتصاد ایران و جهش‌های متوالی قیمت مسکن، قدرت خرید تسهیلات یک‌میلیاردی در سال۱۴۱۵ معادل قیمت ۲مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران خواهد بود.
بر این اساس، کارآمدترین تسهیلات خرید مسکن در ایران، همان استفاده از اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن (تسه) است که با نرخ سود اسمی ۱۷.۵درصد و با نرخ سواد واقعی بالای ۲۲درصد پرداخت می‌شود. سقف مبلغ این تسهیلات در ابلاغیه جدید بانک مرکزی، به ۲برابر افزایش یافته و در شهر تهران از ۱۰۰میلیون تومان برای هر نفر به ۲۰۰میلیون تومان برای هر نفر رسیده است.
در این وضعیت یک زوج تهرانی می‌توانند با خرید ۸۰۰برگه از اوراق امتیاز تسهیلات مسکن (تسه) از فرابورس ایران که قیمت روز آن به ۵۰میلیون تومان می‌رسد، ۴۰۰میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن دریافت کند. این تسهیلات با نرخ اسمی ۱۷.۵درصد و با دوره بازپرداخت ۱۲ساله پرداخت می‌شود اما با احتساب خرید ۵۰میلیون تومان اوراق حق تقدم، نرخ بهره واقعی آن به بالای ۲۲درصد خواهد رسید.
اقساط این تسهیلات با روش ساده ۶میلیون‌و۶۶۱هزار تومان و مجموع بازپرداخت آن ۹۵۹میلیون تومان است که ۵۵۹میلیون تومان از آن بهره محسوب می‌شود. در روش پلکانی نیز اقساط پرداختی در سال اول ماهانه ۵میلیون‌و۹۷۰هزار تومان است و هر سال ۳درصد به آن اضافه خواهد شد که رقم اقساط ماهانه در سال دوازدهم را به ۸میلیون‌و۲۶۲هزار تومان می‌رساند. در روش پلکانی، مجموع بازپرداخت وام یک میلیارد و ۱۶میلیون تومان است که ۶۱۶میلیون تومان از آن بهره بانکی محسوب می‌شود.
همچنین وام جعاله مسکن در ابلاغیه جدید از ۴۰میلیون تومان به ۸۰میلیون تومان رسیده که اگر همچنان نیمی از این مبلغ بدون نیاز به اوراق از منابع داخلی بانک مسکن پرداخت شود، متقاضیان باید برای ۴۰میلیون تومان از این تسهیلات ۸۰برگه اوراق حق تقدم به ارزش ۵میلیون تومان خریداری کنند. این تسهیلات ۵ساله و با نرخ ۱۷.۵درصد پرداخت می‌شود و متقاضی در ازای دریافت آن باید ۶۰قسط ۲میلیون‌و۹هزار تومانی بپردازد. کل بازپرداخت این تسهیلات در ۵سال به ۱۲۰میلیون تومان می‌رسد که ۴۰میلیون تومان از آن بهره بانکی است.
با این تفاصیل، یک متقاضی خرید مسکن در شهر تهران در ازای دریافت ۴۸۰میلیون تومان خرید مسکن و جعاله، باید در ۵سال نخست ۸میلیون‌و۶۶۱هزار تومان در‌ماه و در ۷سال بعدی ۶میلیون‌و۶۶۱هزار تومان قسط بپردازد؛ این در حالی است که حداقل مزد و مزایای مصوب قانون کار در سال۱۴۰۰ برای یک خانوار ۴نفره کارگری ۴میلیون‌و۲۰۰هزار تومان است و این خانوار برای دریافت چنین تسهیلاتی باید در ۵سال نخست بیش از ۲برابر حداقل حقوق کار را صرف بازپرداخت تسهیلات مسکن خود کند.
جامعه هدف وام خرید مسکن
مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای در اقتصاد ایران، همواره از تغییرات قیمت دلار و ارزش جایگزینی تبعیت می‌کند و متقاضیان مسکن مصرفی در دهک‌های متوسط رو به پایین جامعه که بخش عمده درآمد آنها ریالی است، هرگز نمی‌توانند توان مالی خود را همپای رشد قیمت ارز، نهاده‌های ساختمانی و مسکن افزایش دهند. نتیجه این معادله کاملا مشخص است و بازتاب آن را می‌توان در افزایش سالانه ۷درصدی دوره انتظار مسکن در ۳۰سال اخیر مشاهده کرد.
در این وضعیت، تنها راهکاری که می‌تواند به خانه‌دار شدن طبقه متوسط و حتی اقشار کم‌درآمد در بافت‌های شهری (و نه مناطق حومه‌ای و مسکن‌های بیابانی) منجر شود، تأمین مالی ۸۰درصد ارزش مسکن برای یک دوره بلندمدت است که در همه کشورهای توسعه‌یافته با موفقیت اجرا شده اما در ایران به‌دلیل ذات تورمی اقتصاد، هرگز قابل‌اجرا نبوده است.
در حقیقت حل مشکل کمبود مسکن از طریق اجرای این سیاست، نیازمند اصلاحات ساختاری در اقتصاد و مهار نرخ تورم در محدوده تک‌رقمی است. به‌عبارت‌دیگر، همین فضای تورمی اقتصاد باعث شده که بانکها هیچ تمایلی به پرداخت تسهیلات بلندمدت به خریداران مسکن نداشته باشند.
نگاه کارشناسی
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است: در سیاستگذاری برای پرداخت تسهیلات مسکن باید این واقعیت مدنظر قرار بگیرد که جامعه هدف این تسهیلات، طبقه متوسط و با حقوق چند میلیون تومانی است و این تسهیلات ضمن اینکه باید قدرت خرید آنها را در بازار مسکن افزایش دهد، باید اقساطی متناسب با توان مالی متقاضیان داشته باشد، در غیراین صورت کمکی به خانه‌دار‌شدن طبقه متوسط نمی‌کند.
مصطفی‌قلی خسروی، در گفت‌وگو با همشهری می‌افزاید: کشورهایی که واقعا به‌دنبال رفع نیاز مسکن طبقه متوسط بوده‌اند، تسهیلات کلان با نرخ بهره پایین و دوره بازپرداخت طولانی به متقاضیان می‌پردازند اما در ایران به‌دلیل سرعت شدید تورم و کاهش ارزش پول ملی، نه‌تنها بانکها از پرداخت وام بلندمدت مسکن فراری هستند، بلکه بانک تخصصی مسکن نیز به این کار تمایلی ندارد. به عقیده او، وام ۴۸۰میلیون تومانی خرید مسکن با استفاده از اوراق حق تقدم، نمی‌تواند به کارگران و کارمندان کمک کند زیرا رقم اقساط آن گاهی از کل حقوق ماهانه آنها بیشتر است.
قدرت خرید وام جدید
براساس گزارش همشهری، در شرایط فعلی قیمت یک آپارتمان ۷۵متری ۱۵ساله با قیمت میانگین شهر تهران ۲.۳میلیارد تومان است و تسهیلات ۴۸۰میلیون تومانی (خرید مسکن و جعاله) که با کسر ۵۵میلیون تومان هزینه خرید اوراق، ۴۲۵میلیون تومان از آن باقی می‌ماند، فقط ۱۸.۵درصد از ارزش آن را پوشش می‌دهد.
این آمارها نشان می‌دهد جدا از اینکه اقساط ۶.۵ تا ۸.۵میلیون تومانی این تسهیلات فراتر از قدرت خرید یک خانوار طبقه متوسط تهرانی است، باز هم دریافت این تسهیلات نمی‌تواند قدرت خرید این خانوار را به‌اندازه‌ای افزایش دهد که با اتکا به سرمایه و پس‌‌انداز خود به خرید یک آپارتمان ۷۵متری اقدام کند. بر این اساس، تسهیلات ۴۸۰میلیون تومانی خرید مسکن و جعاله، در بهترین حالت قادر است کمک‌حال کسانی باشد که می‌خواهند به‌عنوان سرمایه‌گذار وارد بازار مسکن شوند و البته قدرت بازپرداخت اقساط سنگین آن را نیز دارند.
