به گزارش بنکر (Banker)، براساس مصوبه شورای پول و اعتبار، سقف مبلغ وام مسکن از محل اوراق حق تقدم در شهر تهران از ۶۰ به ۱۰۰میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰هزار نفر از ۵۰ به ۸۰میلیون تومان و در سایر مناطق شهری از ۴۰ به ۶۰میلیون تومان افزایش یافت و سقف مبلغ دریافتی توسط زوجین نیز دو برابر این رقم تعیین شد. علاوه بر این، سقف تسهیلات جعاله از محل منابع داخلی بانک‌ها (شامل تسهیلات از محل اوراق گواهی حق تقدم و تسهیلات بدون سپرده) از ۲۰میلیون به ۴۰میلیون تومان افزایش یافت.
طبق مصوبات قبلی شورای پول و اعتبار، نرخ سود این تسهیلات در خارج از مناطق بافت فرسوده شهری ۱۷.۵درصد و در مناطق بافت فرسوده شهری معادل ۱۶درصد تعیین شده و متقاضیان باید به ازای هر یک‌میلیون تومان وام، ۲ برگه از اوراق حق تقدیم تسهیلات مسکن از فرابورس ایران خریداری کنند. فعلا میانگین قیمت هر برگه از این اوراق حدود ۴۰هزار تومان است و مثلا یک زوج تهرانی برای دریافت ۲۰۰میلیون تومان وام مسکن با اوراق به‌علاوه ۴۰میلیون تومان وام جعاله (۲۰میلیون تومان از محل اوراق و ۲۰میلیون تومان از محل تسهیلات بدون سپرده) باید ۴۴۰برگه از این اوراق را خریداری کنند و حداقل ۱۷میلیون و ۶۰۰هزارتومان بپردازند.
خانه‌اولی‌های فراموش‌شده
براساس سازوکار صندوق پس‌انداز مسکن یکم، متقاضیان خانه‌اولی با سپرده‌گذاری نیمی از مبلغ وام دریافتی به‌مدت یک سال یا حدود یک‌سوم مبلغ وام درخواستی به‌مدت ۳سال می‌توانند تا سقف ۸۰میلیون تومان در تهران، ۶۰میلیون تومان در کلانشهرها و ۴۰میلیون تومان در سایر مناطق شهری وام خرید مسکن با سود ۸درصد دریافت کنند. در این میان چنانچه مسکن خریداری‌شده در بافت فرسوده قرار داشته باشد، نرخ سود تسهیلات مسکن یکم به ۶درصد کاهش پیدا می‌کند. هدف وزارت راه و شهرسازی و دولت در اعمال این سیاست‌های حمایتی، کمک به خانه‌دار‌شدن متقاضیان خرید مسکن با تشویق آنها به تجهیز منابع بانکی حوزه مسکن با ابزار پس‌انداز بود؛ اما در ۲سال گذشته که میانگین قیمت مسکن در کشور بیش از ۲۰۰درصد افزایش یافت، عملا این دسته از متقاضیان مسکن که با تشویق دولت اقدام به سپرده‌گذاری کرده بودند، بیش از همه متضرر شدند و قدرت خرید سرمایه آنها به یک‌سوم کاهش پیدا کرد. در این وضعیت، انتظار می‌رفت موافقت شورای پول و اعتبار با افزایش سقف وام مسکن از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم، قدرت خرید متقاضیان مسکن یکم را افزایش دهد. در این وضعیت، این امکان وجود داشت که با بالا‌رفتن نسبت پوشش‌دهی وام مسکن یکم به ارزش واحد مسکونی، ضمن موفقیت سپرده‌گذاران قبلی این صندوق در خرید مسکن، متقاضیان جدیدی نیز به صندوق مسکن یکم اضافه شوند و راهکار موفقیت‌آمیز خرید خانه با ابزار سپرده همچنان ادامه پیدا کند. حالا اما، با مصوبه شورای پول و اعتبار، سپرده‌گذاران صندوق مسکن یکم بیش‌ازپیش تنبیه می‌شوند و در بهترین حالت از نظر رقم وام دریافتی، همپای گیرندگان وام مسکن از محل اوراق قرار می‌گیرند. فعلا تنها اختلاف این دو وام مسکن، نرخ سود آنهاست که خانه‌اولی‌ها به‌واسطه سپرده‌گذاری قرض‌الحسنه یک تا سه‌ساله پول خود، باید نرخ کمتری بپردازند.
زورآزمایی تورم مسکن با وام
گرچه با مصوبه شورای پول و اعتبار وام خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم افزایش چشمگیری داشته و زوجین نیز می‌توانند ۲فقره کامل از این تسهیلات را به همراه یک فقره وام جعاله دریافت کنند، اما همچنان نسبت پوشش‌دهی این تسهیلات در مقایسه با میانگین ارزش مسکن پایین است. به گزارش همشهری، پیش از افزایش قیمت مسکن در میانه سال۹۶، میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران ۴.۵میلیون تومان بود و میانگین ارزش یک آپارتمان ۷۰متری به ۳۱۵میلیون تومان می‌رسید. در این وضعیت یک زوج تهرانی با استفاده از وام ۱۰۰میلیون تومانی با اوراق ممتاز و ۲۰میلیون تومان جعاله می‌توانستند ۳۸درصد ارزش این آپارتمان را تأمین کنند اما در شرایط فعلی باوجود افزایش دو‌برابری مبلغ وام مسکن زوجین در تهران، نسبت پوشش‌دهی وام مسکن به ارزش آپارتمان کمتر از قبل است.
در شرایط فعلی، میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به ۱۲.۵میلیون تومان رسیده و میانگین قیمت یک آپارتمان ۷۰متری مطابق با الگوی مصرف ۸۷۵میلیون تومان است که وام ۲۴۰میلیون تومانی یک زوج تهرانی فقط ۲۷.۴درصد از ارزش آن را تأمین می‌کند. این ماجرا برای خانه‌اولی‌ها بسیار بغرنج‌تر است؛ چراکه اگر همین زوج تهرانی بخواهند با استفاده از وام مسکن یکم این آپارتمان را خریداری کنند، فعلا با وام ۱۶۰میلیون تومانی فقط ۱۸درصد از مبلغ مورد نیازشان تأمین می‌شود و حتی با دریافت ۴۰میلیون تومان جعاله نیز فقط ۲۲.۸درصد از بهای آپارتمان موردنظر خود را تأمین می‌کنند.
خطر جهش دوباره قیمت مسکن
آمارهای منتشر‌شده از سوی وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد در آذرماه امسال و قبل از افزایش مبلغ تسهیلات خرید مسکن، تعداد معاملات قابل‌قبول در بازار مسکن شهر تهران ۱۴۶درصد نسبت به ماه قبل رشد کرده و به ۸۵۳۵فقره رسیده است. در این ماه میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران نیز با افزایش ۶.۸درصدی روبه‌رو شده و با شکستن تمام رکوردهای قبلی، روی مبلغ ۱۳میلیون و ۴۷۴هزارتومانی ایستاده است. به گزارش همشهری، شروع دوباره تنش ارزی در آذرماه، هجوم نقدینگی سرگردان به بازارها و هراس صاحبان سرمایه از تداوم رشد افسارگسیخته نرخ تورم ازجمله عواملی است که به شارژ قیمت مسکن در ماه گذشته دامن زده اما حالا، با افزایش وام سهل‌الوصول مسکن از محل اوراق ممتاز این خطر وجود دارد که کفه تقاضا در این بازار بیش‌ازپیش افزایش یابد و رشد قیمتی مسکن را تسریع کند. این در حالی است که اگر نظام بانکی به‌جای افزایش مبلغ وام مسکن از محل اوراق ممتاز، مسیر خانه‌دار‌شدن از طریق سپرده‌گذاری در صندوق مسکن یکم را هموار می‌کرد، علاوه بر اینکه بخشی از نقدینگی سرگردان از بازارها جمع‌آوری می‌شد، رشد قیمت مسکن نیز روند معقولانه‌تری پیدا می‌کرد.
